Берлиний томоохон орон сууцны хорооллын чадамжийг судлах төвийн төлөвлөгч, судлаач Мария Мельниковаг “Зөвхөн самбар биш: Олон нийтийн орон сууц дахь Германы туршлага” -г өөрийн албан ёсны вэб сайт masshousing.ru дээрээс татаж авах боломжтой.
Эдийн засгийн дээд сургуулиас зохион байгуулж буй номын онлайн танилцуулга, хэлэлцүүлэг 2020 оны 12-р сарын 16-ны 19:00 цагт болно. Дэлгэрэнгүй мэдээллийг эндээс авна уу.
Зүүн Германд хувьчлагдсан орон сууцны эзлэх хувь (3.5%) маш бага байдаг, яагаад гэвэл зөвхөн түрээслэгчид л орон сууцаа сэргээн засварласны дараа 1м2 буюу түүнээс дээш талбайг 1000 еврогийн үнээр худалдаж авахыг хүсдэг. (БЕНН, 2007, хуудас 29).
Олон нийтийн барилгын эрин үеийн байшингууд нэгэн зэрэг баригдсан. Тиймээс олон барилгын техникийн нөхцлийг нэгэн зэрэг сэргээх шаардлагатай байна. Энэ бол олон нийтийн орон сууцны хорооллын цаашдын хөгжлийг зохион байгуулах хамгийн амбицтай, хэцүү даалгаврын нэг юм.
ХБНГУ-ын онцлог шинж чанар нь самбарын бүсэд төвлөрсөн сангийн ихэнх хэсэг нь томоохон өмчлөгчид (орон сууцны компаниуд, хоршоо) -нд хамаардагт оршино. Энэ нь санг шинэчлэх үйл явцыг зохион байгуулалтыг хялбарчилж өгдөг. Эзэмшигчдийн нийгэмлэгийн оронд нэг аж ахуйн нэгж дүрмийн дагуу санхүүгийн хувьд тогтвортой ажилладаг. Гэхдээ Германд барилга байгууламжийг шинэчлэх өөр нэг практик байдаг - олон байшингийн орон сууцыг хувийн хүмүүс эзэмшдэг түүхэн хорооллын орон сууцны барилга байгууламжийг сэргээн босгох. Ийм нутаг дэвсгэртэй ажиллахын тулд хууль тогтоомжийн түвшинд сэргээн босгох үйл явцтай ажиллах схемийг боловсруулсан болно - ариун цэврийн байгууламж (Герман Sanierungsgebiet) ба нөхөн сэргээх агентлаг (Герман Sanierungsträger). Энэ туршлага Орост сонирхолтой байж магадгүй юм.
Үндэсний орон сууцны нөөцийг хадгалах, шинэчлэх нь Германы үндэсний эдийн засгийг хөгжүүлэх гол зорилтуудын нэг юм. Орон сууцны нөөц нь зөвхөн өмчлөгчдийн үүрэг биш, төр нь чухал үүрэг гүйцэтгэдэг. Энэ нь өмчлөгчид өөрсдийн барилгын техникийн нөхцлийг сайжруулах талаар үр дүнтэй арга хэмжээ авах нөхцлийг бүрдүүлдэг.
Орон сууцны нөөцийг хадгалах, шинэчлэх нь хот байгуулалтын үзэл баримтлалыг боловсруулах үндсэн сэдвүүдийн нэг юм. Хотын удирдлагуудын хувьд энэ ажил нь ихэвчлэн шинэ барилга байгууламж барихаас илүү чухал байдаг, учир нь орон сууц ашиглалтад оруулах үзүүлэлтүүд нь хотод байгаа орон сууцны 1% -иас хэтрэхгүй байна.
ХБНГУ-ын Холбооны Хөгжлийн Банк болох KfW нь барилгын эрчим хүчний шинэчлэлд чухал үүрэг гүйцэтгэдэг. 1990 оноос хойш тус банк Зүүн Германы орон сууцны фондод ойролцоогоор 68 тэрбум еврогийн хөрөнгө оруулалт хийжээ. Энэ нь өмчлөгчид (орон сууцны компаниуд, орон сууцны хоршоо, оршин суугчдын холбоо) нь ихэвчлэн панель байшингаас бүрдэх орон сууцны 65% -иас дээш хувийг шинэчлэх боломжийг олгожээ.
Бид чанар муутай орон сууцанд амьдрах хангалттай баян биш
Нэгдсэн Герман улсад социалист самбар бүхий орон сууцны нөөцийг "дуусаагүй" гэж үздэг байв. Юуны өмнө, энэ нь нүүрний дулаалгын давхарга дутагдалтай байсан тул. Гаднах хананд хур тунадасны байнгын нөлөөллөөс болж тулгуур бүтцийн техникийн байдал муудсан. Энэ нь хурдан бөгөөд өргөн цар хүрээтэй өөрчлөн байгуулах үндэслэл болсон.
BEEN төслийн дагуу самбар барилгууд нь анхдагч дулааны энергийг 40-50% бууруулах боломжтой (BEEN, 2007). Берлин дэх самбарын сангийн сэргээн босголтын явцад квадрат тутамд 60 кВт.ц эрчим хүчний анхдагч энергийн үзүүлэлтийг бий болгох боломжтой байв. жилд амьдрах талбай, Берлиний дундажаас хоёр дахин бага (жилд 148 квт / цаг квадрат метр).
Герман орон сууц, нийтийн үйлчилгээний зардлыг хүн амын орлоготой хамгийн сайн харьцуулсан тул Зүүн Европын орнуудын дунд орон сууцны засварын ажлын хэмжээгээр тэргүүлэгч болжээ. Зүүн Европын IWO орон сууцны санаачилгын дагуу цуврал бүтээн байгуулалтад байгаа орон сууцны барилгын засварын ажил өнөөдөр 85% -д хүрч байна (IWO, 2018).
Берлин дэхь барилгуудын засварын ажил
Берлиний захын дүүргүүд нь Зүүн Германы анхны их хэмжээний сэргээн босголтын газар нутаг байв. Энэхүү санаачилгыг хотын удирдлагууд гаргасан: 1992 онд Берлиний Сенатын тушаалаар "Самбарын барилгын нэвтэрхий толь" боловсруулсан. Үүнд БНАГУ-д аж үйлдвэрийн зориулалттай орон сууцны барилгын бүх цувралыг шинэчлэх боломжит арга хэмжээний жагсаалтыг тэдгээрийн өртөг тооцоог багтаасан болно. Берлин хотод хэд хэдэн туршилтын төслийг хэрэгжүүлэх замаар онолын зөвлөмжийг практик дээр туршиж үзсэн. Энэхүү ажилд үндэслэн барилгын эзэд болон банкны төлөөлөгчид шинэчлэлийн зардлыг хялбархан тооцоолох боломжтой байв.
Берлиний Сенат 1993 онд барилга байгууламжийг шинэчлэх, шинэчлэхэд дэмжлэг үзүүлэх хөтөлбөр хэрэгжүүлж эхэлсэн. Энэхүү хөтөлбөрийн дагуу өмчлөгчид өөрчлөн байгуулалтад шаардагдах өөрийн хөрөнгийн 15% -тай байх ёстой байв. Дараа нь тэд KfW банкнаас зээл хүсч болно. Берлиний Сенат мөн нэмэлт дэмжлэг үзүүлсэн. Зүүн Берлин дэх бүх самбар барилгуудын (270,000 айлын орон сууц) засварын ажлыг 10 жилийн хугацаанд дуусгахаар төлөвлөж байсан (Divigneau, 2010). Нэг орон сууцны дундаж хөрөнгө оруулалт 20,000 евро байв (BENN, 2007, хуудас 85).
Санхүүгийн дэмжлэг авахад өмчлөл чухал биш байсан. Мэдээжийн хэрэг, зохион байгуулалтын үүднээс орон сууцны томоохон компаниуд, хоршоодод шинэчлэл хийхэд илүү хялбар байх болно. Түүнчлэн орон сууц хувийн өмчлөлд хамаарах барилгууд эдгээр хөтөлбөрүүдэд тэгш нөхцлөөр оролцож болно.
ХБНГУ-ын олон нийтийн сэргээн босголтын арга хэмжээг бие даасан барилга байгууламжид зориулж хийгээгүй, харин бүхэл бүтэн улиралд багтаан хийсэн болно. Том өмчлөгчид улирал тутамд хөрөнгө оруулалтын хэрэгцээг тооцоолж, өөрчлөн байгуулалтын хуваарь төлөвлөгөөг боловсруулсан болно. 1989 онд Берлин хотын Хеллерсдорф дүүрэгт болон 1990-ээд оны дунд үеийн шинэчлэлийн эхний давалгааны дараахь орон сууцны нөөцийн байдал. Энэ нь Берлиний засгийн газарт дэмжлэг үзүүлэх хөтөлбөрийн бүс нутгийн төсвийн зардлыг төлөвлөх боломжийг олгосон (Divigneau, 2010).
Модернизацийн арга хэмжээний үр ашиг, эрчим хүчний үр ашгийг оновчтой ашиглах нь олон нийтийг хамарсан хөтөлбөрийг боловсруулахад гол шалгуур болсон.
Олон газарт оршин суугчдыг нүүлгэн шилжүүлэхгүйгээр уг засварыг хийсэн. Үүнээс болоод барилгын ажлыг зохион байгуулахад тусгай шаардлага тавигдсан. Гол шаардлага нь оршин суугчдын хамгийн бага гомдол бүхий ажлыг гүйцэтгэх явдал юм. Үүний тулд барилгын ажлын талаархи бүх асуултанд бодит цаг хугацаанд хариулж чадах тусгай зөвлөх барилгын талбайд ажиллав. Орон сууцны компаниуд уг ажлыг гүйцэтгэхийн тулд хэд хэдэн пүүсийг нэг дор татав. Бүх гэрээнд дараахь нөхцөл байсан: хэрэв пүүсүүдийн аль нэг нь үүргээ биелүүлээгүй бол нөгөөдөх нь нэмэлт хэмжээний ажил хийж, биелүүлэх болно. Тиймээс тэд түрээслэгчдэд бүх ажлыг цаг тухайд нь хийж гүйцэтгэх баталгааг өгчээ. Нэмж дурдахад, ажлын чанарыг хянах нь нэн тэргүүний зорилт байсан - өмчлөгчийн төлөөлөгчид бүх далд ажлыг өдөр бүр баримтжуулдаг.
Дулаан, ус зайлуулах хоолой, агааржуулалтын системийг шинэчлэх нь орон сууц дотор нэмэлт ажил, дараа нь угаалгын өрөө, гал тогооны өрөөний засвар гэсэн үг юм. Эдгээр ажлыг нүүлгэн шилжүүлэхгүйгээр гүйцэтгэсэн. Угсармал байгууламж ашигласны ачаар нэг орон сууцны доторх ажил ердөө 5 хоног үргэлжилсэн. Янз бүрийн шалан дээрх ажлыг өргөгч төхөөрөмжүүд синхрончилж, оршин суугчид шатан дээр хөршүүдийнхөө угаалгын өрөө, гал тогоог ашиглах боломжтой болсон.
Засварын томоохон арга хэмжээнүүд нь орон сууцны нөөцийг орчин үеийн техникийн шаардлагад нийцүүлэн, нийтийн тээврийн үйлчилгээний зардлыг талаас илүү хувиар бууруулах боломжийг олгосон. Одоогийн байдлаар барилгуудын засварын ажлыг ийм хэмжээгээр хийгээгүй байна. Эзэмшигчид нь урт хугацааны 30 жилийн шинэчлэлийн хөтөлбөрийн үндсэн дээр ажилладаг бөгөөд үйл явдал бүрийн эдийн засгийн үр нөлөөг нарийвчлан тооцдог.
Дахин шинэчлэхэд ямар төрлийн барилгууд хамгийн үр дүнтэй байдаг вэ?
Германы нөхөн сэргээлтийн туршлагаас харахад лифт барих шаардлагагүй бол таван давхар барилгыг сэргээн босгох нь санхүүгийн хувьд хамгийн үр дүнтэй болохыг харуулж байна. Лифт нь хөдөлгөөний хязгаарлагдмал хүмүүст зайлшгүй шаардлагатай тул тусгай хөтөлбөрийн хөрөнгөөр барилгын ажилд санхүүгийн дэмжлэг авах боломжтой. 10 давхараас дээш барилгыг засварлах нь үнэтэй бөгөөд техникийн хувьд хэцүү байдаг. Гэсэн хэдий ч Герман улс өндөр барилгуудыг эрчим хүчний шинэчлэлт хийж байсан туршлагатай. Ихэнхдээ ийм төслүүдэд зөвхөн оршин суугчдад ашигтай, зардал багатай ажил хийдэг.
Одоогийн байгаа орон сууцны төлөвлөлт, давхаруудын тоог хадгалахын зэрэгцээ ихэнх барилгуудыг шинэчилсэн. Орон сууцны төлөвлөгөөнд өөрчлөлт оруулах, дээд давхаруудыг буулгах төслүүдийг өмчлөгчдийн зардлаар эсвэл "Хотын сэргээн босголтын дорнод" хөтөлбөрийн зардлаар гүйцэтгэсэн. Гэхдээ эдгээр нь тусгаарлагдсан хэргүүд байв. Туршилтын төслүүдээс үзэхэд барилгыг бүрэн буулгаж, шинэ, орчин үеийн стандартад нийцүүлэн шинээр барих нь илүү хялбар байдаг.
Барилгын бүтцийг бэхжүүлж, инженерийн дэд бүтцийг шинэчлэх шаардлагатай тул дээд давхар шал бүхий төслүүд нь энгийн шинэчлэлээс илүү хэцүү байдаг. Эдгээр нь орон сууцны эрэлт ихтэй газруудад хэрэгждэг бөгөөд хотуудын захын бүсүүд тийм байдаггүй. Гэсэн хэдий ч барилгын дээд давхруудыг хамгийн бага зардлаар лифтээр хангах боломжтой байх үед угсармал, хавсаргасан хэсгүүдтэй шийдлүүд сонирхолтой байж болно. Нэгдүгээрт, цахилгаан шатны голыг барилгын хавсаргасан хэсэгт тавьдаг. Дараа нь уг барилга өөрөө баригдаж, хуучин болон шинэ хэсгүүдийн хоорондох коридороор дээд давхрын орон сууцанд нэвтрэх боломжийг олгодог.
Өнөөдөр орон сууцыг шинэчлэх чиглэлээр юу болж байна
21-р зууны эхээр Герман улс "ногоон" эдийн засгийг идэвхтэй хөгжүүлж эхлэв. Орон сууцны салбар дахь эрчим хүчний үр ашиг нь маш чухал ач холбогдолтой юм. 2002 оноос хойш "Эрчим хүчний хэмнэлтийн тухай журам - EnEV" -ийг хууль тогтоох түвшинд мөрдөж эхэлсэн. Энэхүү заалтын 9-р зүйлд заасны дагуу өмчлөгчид барилгыг сэргээн босгох явцад халаалтын системийг шинэчлэх арга хэмжээг хэрэгжүүлэх (эрчим хүчний хэрэглээг жилд нэг кв.м орон сууцны квадрат метр тутамд 100 кВт.цаг анхан шатны эрчим хүч болгон бууруулах) хэрэгжүүлэх үүрэгтэй.) (БЕНН, 2007).
"Эрчим хүчний анхдагч хэрэглээ" параметрээс гадна "Эрчим хүчний хэмнэлтийн тухай журам" -д "дулааны алдагдлын дамжуулалтын коэффициент" чухал үүрэг гүйцэтгэдэг. Энэ нь барилгын бүх дугтуй дахь дулааны алдагдлын дундаж хэмжээг тусгасан болно. Хууль нь эдгээр параметрүүдийн зөвшөөрөгдөх дээд утгыг тогтоодог. Гэсэн хэдий ч KfW нь эрчим хүчний үр ашгийн өндөр түвшинг өдөөх хэд хэдэн дэмжлэгийн хувилбарыг боловсруулсан (хэрэглээний хэмжээ жилд 100 метр, 85, 70, 55 квт.ц-аас бага орон сууцны квадрат метр талбайд анхдагч эрчим хүч хэрэглэдэг). Эрчим хүчний үр ашгийн үзүүлэлт илүү сайн байх тусам зээлийн эргэн төлөлтөд үзүүлэх татаасын хэмжээ их байх болно (IWO, 2018).
Бусад улс оронд юу тохиолддог вэ?
Орон сууцны эрчим хүчний үр ашгийг дээшлүүлэх зорилго нь Европын холбооны бодлогод чухал үүрэг гүйцэтгэдэг. 2005 оноос 2007 он хүртэл "Орон сууцны фонд дахь Балтийн эрчим хүч хэмнэх сүлжээ" (BENN) бүс нутаг хоорондын төсөл хэрэгжсэн. Үүний зорилго нь Балтийн бүсийн орнуудад (Литва, Латви, Эстони, Польш) эрчим хүчний хэмнэлттэй барилга байгууламжийг сайжруулах стратеги, арга хэрэгслийг боловсруулахад оршиж байв. Тиймээс Эстони, Литва улсад хувийн өмчлөгчдийн эзлэх хувь маш өндөр байна (96% ба 97%). ЗХУ задарсны дараа орон сууцыг хувьчлах нь үнэ төлбөргүй байсан (үнийг хувьчлалын гэрчилгээ / ваучераар төлж болно). Энэ бүхэн нь Оросын нөхцөл байдалтай маш төстэй юм (BEEN, 2007).
Төсөл нь эдгээр орнуудад Зүүн Германтай адил барилга байгууламжийг их хэмжээгээр сэргээн засварлах туршлагыг давтах боломжтой юу гэсэн асуултын хариуг хайж байв. Мэргэжилтнүүд хууль тогтоомжид дүн шинжилгээ хийж, Балтийн орнууд, Польш, Германы эдийн засаг, орон сууц, нийтийн үйлчилгээний байдлыг харьцуулж үзэв. Тэд мөн өөрчлөн байгуулалтын зардлыг тооцоолж, үүнийг төлөх эздийн санхүүгийн чадавхийг тооцоолов. 2007 оны байдлаар (BEEN төсөл хэрэгжиж эхэлсэн жил) Балтийн орнуудад зээлийн өртөг өндөр, хүн амын орлого бага байгаа тул нөхөн сэргээх томоохон хөтөлбөрүүдийг хараахан хэрэгжүүлэх боломжгүй байна. Зөвхөн чинээлэг эзэд өөрсдийн байшинг сайжруулах боломжтой байв. Гэхдээ үнэ төлбөргүй хувьчлагдсаны дараа байшингийн оршин суугчдын найрлага холилдсон байв.
Төслийн үр дүнд их хэмжээний бүтцийн өөрчлөлтийг төрийн өмчийн банкуудад бага хүүтэй зардлаар олгодог урт хугацааны хямд зээлээр санхүүжүүлэх боломжтой гэсэн зөвлөмж гаргасан. Төсвийн татаасаар хувь хэмжээг нь цаашид бууруулах боломжтой. Орон сууц нь зээлийн эргэн төлөлтийг баталгаажуулдаг - эс тэгвээс банк үүнийг авах болно. Гэсэн хэдий ч бага орлоготой гэр бүлийг дэмжих хэрэгслийг боловсруулах нь зайлшгүй шаардлагатай юм. Чухал нөхцөл бол цогц бүтцийн өөрчлөлт хийх шаардлага юм. Алхам алхмаар үйл ажиллагаа эсвэл тэдгээрийн аяндаа үүссэн хослолууд нь дэмжлэгийн сэдэв байх ёсгүй.
Санхүүжилтийн өөр механизм бол "гэрээ байгуулах" явдал юм. Энэ тохиолдолд хөрөнгө оруулагч (жишээлбэл, барилгын компани) байшингийн эздэд төлөвлөсөн эрчим хүч хэмнэх арга хэмжээний багцыг өөрсдийн зардлаар хэрэгжүүлэхийг санал болгож байна. Энэ тохиолдолд өмчлөгчдийн нийгэмлэг зээлийн эргэн төлөлтийн баталгааг гаргаж санхүүжилт олох талаар санаа зовох шаардлагагүй болно. Хөрөнгө оруулагч нь зөвхөн гүйцэтгэсэн ажлынхаа төлөө сар бүр тодорхой хэмжээний төлбөр төлөх үүрэг бүхий гэрээнд гарын үсэг зурахыг шаарддаг (жишээлбэл, нэг орон сууцанд 20 жилийн турш сард 15 евро).
Берлин дэх Зүүн Европын орон сууцны санаачилгын санаачлагчдын зөвлөлийн гишүүн Томас Жаничкигийн хэлснээр: дараачийн менежментийн механизмууд. Одоо тулгараад байгаа гол бэрхшээл бол байшингийнхаа эрчим хүчний хэмнэлттэй шинэчлэлийн төлбөрийг төлөх чадвартай байшингийн эзэд засварын зардлыг хүссэн ч төлөх боломжгүй баталгаагүй байшин өмчлөгчдийн зөвшөөрлөөс хамааралтай байгаа явдал юм (Яницки, 2011).
Эстони
Эстони улсад барилга байгууламжийн 96 хувь нь хувийн өмчид байдаг. Оршин суугчдын 60 орчим хувь нь 1961-1990 оны хооронд баригдсан орон сууцны байшинд амьдардаг.
Эстони дахь барилга байгууламжийг шинэчлэх үйл явц 2000-аад оноос эхэлсэн. Санхүүгийн байгууллагууд зээл олгохыг сонирхож байсан бөгөөд байшин өмчлөгчдийн хамгийн идэвхтэй, төлбөрийн чадвартай холбоод зээл авах боломжтой байв. 2001 онд байгуулагдсан санхүүгийн агентлаг KredEx нь өмчлөгчдийн холбоодод хувийн банкнаас зээл авах баталгаа гаргаж өгсөн (Leetmaa, 2018).
2009 онд KredEx Revolving Fund нь Европын Бүсийн Хөгжлийн Сантай хамтран эрчим хүчний хэмнэлттэй барилгын шинэчлэлийг дэмжих сан байгуулжээ. Энэхүү санг бий болгосны ачаар Эстони улсад зээл, зээлийн баталгаа, буцалтгүй тусламжийг хослуулан илүү хангалттай дэмжлэг үзүүлэх тогтолцоо бий болсон. Сэргээн босгосны дараа эрчим хүчний хэрэглээ 20-30% -иар буурсан бүх байшинд санхүүжилт хүсч болно. KredEx нь 20 жилийн хугацаатай, дунджаар 4 хувийн хүүтэй зээл олгодог. Эзэмшигчид сангийн 15% -ийг хангах ёстой (энэ нь өөрсдийн хөрөнгө эсвэл бусад банкнаас авсан зээл байж болно).
Эзэмшигчдийн холбоо нь эрчим хүчний үр ашгийн тодорхой стандартын биелэлт, технологийн тусгай шийдлүүдийн ашиглалтаас хамааран шинэчлэх ажлын зардлын 15-35 хувьтай тэнцэх хэмжээний буцалтгүй тусламж авах хүсэлт гаргаж болно систем). 2010-2014 оны хооронд KredEx (Kurnitski, 2018) -ийн дэмжлэгтэйгээр 663 барилга байгууламжийг (1.9 сая хавтгай дөрвөлжин метр) шинэчлэв. 2015 оноос хойш барилгын агааржуулалтад тавигдах шаардлагыг тэтгэлэг авахаар тохируулсан болно. Дахиад 400 орчим барилгын засварын төслүүдийг 2015-2019 онд санхүүжүүлсэн.
Дараачийн цуврал байшинд өндөр чанарын гурван давхар хавтанг ашиглаж байсан бөгөөд нэмэлт дулаалга шаарддаггүй байв. Тиймээс шинэчлэлийн цогц арга хэмжээнд цэвэр гоо зүйн шийдэлд мөнгө үрэхгүй байх үүднээс фасадыг нүдэнд харагдах байдлаар өөрчлөх ажлыг оруулаагүй болно.
Литва
Литва улсад барилга байгууламжийн 97 хувь нь хувийн өмч юм.
Литва дахь орон сууцны барилгуудыг шинэчлэх хөтөлбөр 2005 оноос хойш хэрэгжиж ирсэн. Үүнд барилгын эрчим хүчний нөхөн сэргээлтийг бага хүүтэй зээлээр санхүүжүүлэх (20 жилийн хугацаатай, эхний 5 жилд 3% тогтмол) зээл олгох замаар санхүүжилт орно. Зээлийн эргэн төлөлтийн төлбөр нь шинэчлэлт хийсний дараа нийтийн үйлчилгээний төлбөрийг бууруулсантай бараг тэнцүү байна (үндсэндээ халаалтын зориулалттай). Тиймээс хөтөлбөр нь оршин суугчдад нэмэлт санхүүгийн дарамт учруулахгүй байхыг хичээдэг.
Хөтөлбөрт төслийн менежмент, төслийн баримт бичгийг боловсруулах, барилгын ажлын чанарын хяналт шалгалтын зардлыг нөхөх зорилгоор олон тооны төсвийн татаас олгохоор тусгасан. 2012 оноос хойш барилгын барилга байгууламжид хөрөнгө оруулахад зориулж буцалтгүй тусламжийн тогтолцоо хэрэгжиж ирсэн (хүн бүрийн өртгийн 30%, бага орлоготой гэр бүлд 100%). Барилгын томоохон засвар хийхээр төлөвлөж буй өмчлөгчдийн холбоод үүнийг ашиглаж болно.
2013 оноос хойш хөтөлбөрт хотын захиргааны байгууллагуудын идэвх оролцоог хамарсан хоёр дахь загвар гарч ирэв. Хот нь төслийн администратор томилж, байшин өмчлөгчдөд зориулсан хөрөнгө оруулалтын төсөл бэлтгэдэг. Эзэмшигчид барилга байгууламжийг шинэчлэх төлөвлөгөөг тохиролцсоны дараа администратор зээлсэн хөрөнгийг авч, тендерийн журмыг зохион байгуулж, бүх арга хэмжээ, санхүүгийн менежментийг хариуцдаг. Хөтөлбөрт хамрагдсан төслүүдийн 80% -ийг хотын захиргаанаас томилогдсон администраторууд удирддаг (Smaidžiūnas, 2018). Хэрэв бага орлоготой эзэд шинэчлэл хийхийг зөвшөөрөхгүй бол нийтийн аж ахуйн нөөцийн төлбөрийг төлөх татаасаас хасдаг.
Хийсэн өөрчлөлтүүд нь хөтөлбөрийн сонирхлыг нэмэгдүүлэв - 2019 оны эцсээр 2176 байгууламжийг сэргээн засварлав; өөр 421 байшин шинэчлэгдэх шатандаа явж байна.
Хөтөлбөрийг Орон сууцны эрчим хүчний үр ашгийг дээшлүүлэх агентлаг (BETA) удирддаг. Хариуцлагад хөтөлбөрт хамрагдаж буй барилгуудыг шинэчлэх төслүүдийг батлах, хэрэгжилтийн явцыг бүх шатанд хянах зэрэг орно. 2015 оноос хойш BETA нь Зүүн Европын орон сууцны санаачилга (IWO) -ын дэмжлэгтэйгээр суурьшлын бүс, хорооллыг иж бүрэн шинэчлэх загварыг олоход чиглэсэн “Литвийн хот суурин газрын эрчим хүчний хэмнэлттэй шинэчлэл” төслийг хэрэгжүүлж байна. Тэд мөн орон сууцны хорооллын эрчим хүчний хэмнэлттэй шинэчлэлийн чиглэлээр хотын ажилтнуудад зориулсан сургалтын хөтөлбөр хэрэгжүүлж байна.
Латви
Латви улсад хувийн өмчлөгчдийн эзлэх хувь 85% байдаг. 1941-1992 оны хооронд баригдсан барилгуудын 95 орчим хувь нь эрчим хүчний хэмнэлт багатай, өмнөх үеүдэд шаардлагатай засвар үйлчилгээ хийх арга хэмжээ аваагүй тул их хэмжээний засвар хийх шаардлагатай болдог (Jörling, 2018, хуудас 1).
2009 онд Латвийн засгийн газар Европын бүс нутгийн хөгжлийн сантай хамтран олон орон сууцны байшингийн дулаан тусгаарлалтыг сайжруулах хөтөлбөрийг хэрэгжүүлж эхэлсэн.
2015 оноос хойш ALTUM нь Латви улсад үйл ажиллагаагаа явуулж байна. Эдийн засгийн яам, Сангийн яамны дэмжлэгтэйгээр байгуулагдсан улсын санхүүгийн хөгжлийн байгууллага юм. ALTUM нь олон орон сууцны байшингийн эрчим хүчний үр ашгийг дээшлүүлэх хөтөлбөрийг хэрэгжүүлж байна. Эзэмшигчид ALTUM-ийг шинэчлэх техникийн баримт бичгээр хангаж, ALTUM нь өмчлөгчдийн холбоонд урт хугацааны (20 хүртэлх жилийн) зээл олгох баталгааг банкуудад өгдөг. 2016 онд Латвийн Балтийн Эрчим хүчний үр ашгийг дээшлүүлэх байгууламжийг (LABEEF) байгуулан, эрчим хүчний үйлчилгээний гэрээнд үндэслэн эрчим хүчний хэмнэлттэй сэргээн босголтыг хэрэгжүүлж буй компаниудад туслахаар болжээ (Jörling, 2018).
2018 оны байдлаар 740 орчим барилга байгууламжийг шинэчлэх төсөл хэрэгжиж дууссан (Латви улсад нийт 53 мянган орон сууцны барилга) (Блүмбэрга, 2018).
Балтийн орнуудын туршлагаас олж авсан гол зүйл
Балтийн орнуудын үр дүнгээс харахад бүх орон сууц хувийн өмчид байдаг сангийн шинэчлэл хийх боломжтой юм байна. Гэхдээ энэ нь эзэмшигчид хамгийн үр дүнтэй ажиллах нөхцлийг шаарддаг. Барилгын шинэчлэлийг дэмжих ажлын системийг богино хугацаанд бүрдүүлж чадахгүй. Хөтөлбөрт өмчлөгчдийн холбоод хэрхэн хандаж байгааг хянах, санхүүжилтийн механизмыг сайжруулах шаардлагатай байна. Энэ бол Балтийн орнуудад сүүлийн хорин жилийн хугацаанд явагдаж байгаа үйл явц юм.
Эдгээр орнуудын туршлагаас харахад эрчим хүчийг шинэчлэх хөтөлбөр нь шинэ компаниуд гарч, ажлын байр, төсөвт төлөх татварын хэмжээ нэмэгдэхийн хэрээр эдийн засгийн хувьд төрд ашигтай байдаг.
Балтийн орнуудад нөхөн сэргээлт хийх хэтийн төлөвийн талаархи судалгааны тайланд дурдсан бэрхшээлүүдийн нэг бол Зүүн Германтай харьцуулахад цөөн тооны орон сууцны барилга, цөөн хүн амтай юм. Энэ нь тогтвортой, хараат бус санхүүгийн байгууллагуудыг бий болгох, өндөр шинэчлэлд хүрэх боломжийг саатуулж байна. Германд анх шинэчлэл хийх хөтөлбөрт нэлээд их хэмжээний хөрөнгө оруулалт хийх боломжтой байсан, учир нь төсөл хэрэгжүүлэх хүсэлтэй хүмүүс олон байсан. Дараагийн төслүүдийг зээлийн төлбөр хэлбэрээр авсан санхүүжилтээр санхүүжүүлсэн (Jörling, 2018). Үүнтэй холбогдуулан Орос улс олон нийтийн зохион байгуулалтад илүү их найдвар төрүүлж байна.
ЕХ-ны орнуудын хувьд барилга байгууламжийг шинэчлэх хөшүүрэг нь эдийн засгийн эрчим хүчний үр ашгийг дээшлүүлэх, эрчим хүчний экспортоос хараат байдлыг бууруулах, хүрээлэн буй орчны нөлөөлөл юм. ОХУ-д эдгээр асуудлууд хэлэлцэх асуудлын жагсаалтад ороогүй болно. Гэхдээ Зөвлөлт засгийн үеийн орон сууцны барилгын чанар үргэлж муудаж байна. Уфа хотын орон сууцны нөөцийн судалгаанаас харахад самбар барилгуудын 60-70% -д асуудалгүй ажиллах хугацаа ердөө 15 жил байна (Самофеев, 2018). Үүний дараа барилгын тулгуур байгууламж болох хананы хавтангийн хэсэг нурах эрсдэлтэй байж магадгүй юм. Тэднийг хадгалахын тулд өөрчлөн байгуулах цогц арга хэмжээг хэрэгжүүлэх шаардлагатай байна. Фасадын дулаан тусгаарлалт нь хананы бүтцийг улам дордуулж байгаатай холбоотойгоор жил бүр хөлдөх, гэсэх үйл явцыг зогсооно. ОХУ-д өнөөдөр олон тооны орон сууцыг санхүүгийн дэмжлэг үзүүлэх ажлын хэрэгслээр шинэчлэх томоохон хэмжээний хөтөлбөр шаардлагатай байна.
Дахин зохион байгуулалтыг зохион байгуулах мэргэжлийн менежерийн хэрэгцээ
IWO-ийн мэргэжилтнүүд постсоциалист орнуудын хувийн өмчийн нийгэмлэгүүд барилга байгууламжийг эрчим хүчээр шинэчлэх асуудалд ихэвчлэн чадваргүй байдгийг онцолж байв. Дахин зохион байгуулалт нь өмчлөгчдийн хувьд олон эрсдэлтэй нарийн төвөгтэй үйл явц юм. Эхний үе шатууд нь санхүүгийн зардлыг аль хэдийн шаарддаг. Гэхдээ үүнтэй зэрэгцээд үр дүнд хүрэх боломжтой эсэх нь одоогоор тодорхойгүй байна. Аль ч үе шатанд гарсан алдаа (үзэл баримтлал, зураг төсөл, барилга угсралтын ажил) нь нөхөн сэргээлтийн зорилгод хүрэхгүй байх шалтгаан болдог.
Тиймээс ч барилгын засварын асуудал зөвхөн санхүүжилтийн асуудал биш юм. Эзэмшигч олон нийтэд байгууллагын дэмжлэг хэрэгтэй.
Барилгын засварын ажлыг зохион байгуулахад дараахь үе шатууд орно (Smaidžiūnas, 2018):
• барилга байгууламжийг шинэчлэх үзэл баримтлалыг бэлтгэх;
• өмчлөгчдийн ерөнхий хурлыг зохион байгуулж, өөрчлөн байгуулах шийдвэр гаргах;
• төслийн баримт бичиг боловсруулах тендер шалгаруулалт явуулах;
• төслийн баримт бичгийг бэлтгэх үйл явцыг дэмжих;
• барилгын ажлын тендер шалгаруулалт явуулах;
• ажлын санхүүжилт (зээл авах, тэтгэлэгт хамрагдах);
• барилгын ажлыг хянах, хүлээн авах.
Жишээлбэл, дээр дурьдсанчлан Литвад гадны менежер томилж эхэлсний дараа хөтөлбөрт хамрагдах байшингийн тоо нэмэгдсэн (Smaidžiūnas, 2018). Өөр нэг чухал механизм бол төслийн захиргааны зардлыг буцалтгүй тусламжаар нөхөх чадвар байв.
Герман дахь орон сууцны хорооллын засварын агентлагууд
Энэ нь зөвхөн нэг барилгад төдийгүй хэд хэдэн блок эсвэл бүхэлдээ орон сууцны хорооллын нутаг дэвсгэрт шинэчлэгдэх явц илүү төвөгтэй болно. Энэ тохиолдолд олон тооны оролцогчдын ашиг сонирхлыг синхрончлохоос гадна зэрэгцээ олон процессуудыг тохируулах шаардлагатай байна.
Германд эдгээр асуудлыг шийдвэрлэх “өөрчлөн байгуулах газар нутаг” хэрэгсэл байдаг. Түүний дүрмийг барилгын кодод тусгасан болно. Энэ статусыг нутаг дэвсгэрт олгох шийдвэрийг хотын захиргаа гаргадаг. Дараа нь хот нь "өөрчлөн байгуулалтын агентлаг" гэсэн бие даасан компани ажиллуулдаг. Үүний даалгаварт барилга байгууламж, талбайг шинэчлэх төлөвлөгөөг зохицуулах ажил орно. Боловсруулсан төлөвлөгөөний үндсэн дээр орчин үеийн шинэчлэлд оролцож буй өмчлөгчид төслийг тохиролцож, хөнгөлөлттэй зээл, татаас авах нь илүү хялбар байдаг.
Сэргээн засварлах агентлагууд газар дээр нь үйл ажиллагаа явуулж буй барилгын компаниудтай холбоотой байж болохгүй. Энэ бол хууль тогтоомжид тусгагдсан чухал нөхцөл юм. Төслийг хэрэгжүүлэх явцад оршин суугчдын ашиг сонирхол барилгачдын эрх ашгаас дээгүүр байх баталгаа юм.
"Ариун цэврийн агентлаг" (Герман. Sanierungsträger) нь дараахь чиг үүргийг гүйцэтгэдэг.
• “ариун цэврийн байгууламж” -ын өөрчлөлтийн ерөнхий төлөвлөгөөг боловсруулдаг (Герман: Sanierungsgebiete);
• олон нийтийн хэлэлцүүлэг зохион байгуулж, төлөвлөгөөг бүх оролцогч талуудтай тохиролцдог;
• хувийн болон улсын хөрөнгө оруулалтыг зохицуулдаг;
• төсвөөс санхүүждэг үйл ажиллагааны хэрэгжилтийг хариуцдаг;
• төслийг хэрэгжүүлэхэд өмчлөгчдийг татан оролцуулдаг;
• Шаардлагатай тохиолдолд нэмэлт тоног төхөөрөмж барих ажлыг зохион байгуулахад өмчлөгчдийн нөхөрлөлд тусалдаг (нэмэлт зардлаар).
Сангийн техникийн шинэчлэлт хийснээр шинэ төрлийн өмч хөрөнгийг нэвтрүүлэх
Олон орон сууцны барилгуудад хувийн өмчлөлийн зонхилох байдал нь орон сууцны нөөцийн техникийн нөхцлийг удаан хугацаанд хадгалахад бэрхшээлтэй байдаг. 10 жилийн дараа дараагийн үе шатууд шаардагдах үед тодорхой үе шатанд амжилттай ажиллаж байсан өмчлөлийн нийгэмлэгүүд тийм ч үр дүнтэй байж чадахгүй. Нийгмийн олон янз байдал нь хамтарсан үйл ажиллагааны бас нэг саад болж байна. Асуудал нь "байшингаа шинэчлэхэд бэлэн, бэлэн байгаа өмчлөгчид нь бага орлоготой эздийн зөвшөөрлөөс хуулийн дагуу хамааралтай байдаг" (BENN, 2007). Энэ нь улс орны эдийн засгийн хөгжилд бүхэлд нь сөргөөр нөлөөлдөг.
Тиймээс орон сууцыг бөөнөөр хөгжүүлэх чиглэлд өмчлөлийн өөр хэлбэрийг хэрхэн нэвтрүүлэх талаар бодох шаардлагатай байна: урт хугацаанд илүү үр ашигтай ажиллах боломжтой хоршоо, орон сууцны компаниуд.
90-ээд онд Герман улсад. орон сууцыг бөөнөөр хөгжүүлэх чиглэлээр шинэ орон сууцны хоршооллыг бий болгох хөшүүрэг нь санг шинэчлэхэд зориулж нэмэлт санхүүжилтэд найдаж болох явдал байв. Үүнтэй төстэй хувилбарыг Орос улсад хэрэгжүүлж болно.
Орон сууцны хувьцааны нэг хэсгийг орон сууцны компаниудын өмчлөлд шилжүүлэх нь тухайн нутаг дэвсгэр дээрх барилга байгууламжийн техникийн байдал зөвшөөрөгдөх доод хэмжээнд хүрсэн үед тохиолдож болох бөгөөд өмчлөгчид үүнийг хадгалахын тулд юу ч хийхэд бэлэн биш байна. Дараа нь санг шинэчлэх явцад үл хөдлөх хөрөнгийн төрөл өөрчлөгдөж магадгүй - өмчлөгчдийн зарим нь түрээслэгч болж магадгүй бөгөөд техникийн нөхцлийг сэргээх нь орон сууцны компанийн зардлаар хийгдэх болно.
Мэдээжийн хэрэг, эдгээр нь зөвхөн таамаглалын хувилбарууд юм. Гэхдээ тэдгээрийг харгалзан үзэх ёстой. Эдгээр механизмыг ашиглахын тулд нарийн шинжилгээ, хууль эрх зүйн нөхцлийг дасан зохицох шаардлагатай. Нэмж дурдахад улс орны орон сууцны бодлогыг бүхэлд нь өөрчлөх шаардлагатай болно. Хэрэв бид Оросын талаар ярих юм бол юуны өмнө үнэгүй хувьчлалыг зогсоож, одоо байгаа орон сууцны нөөцийг хадгалахад илүү их анхаарал хандуулах хэрэгтэй.
